美国加息：压垮中国房市的最后一根稻草？

　　上周五，美联储主席耶伦和副主席Fischer在Jackson Hole大会上的发言令美国加息预期逐渐升温，势必将波及全球经济。此前1994-1995年的加息曾助推亚洲金融危机，加速了香港、日本、韩国和泰国房地产市场泡沫破灭。而对于中国久喊未破的楼市泡沫，美国加息是否会成为悬崖边的推手呢？

　　兴业证券阎常铭团队研究表明，由于我国对资本账户长期实行较为严格的管制，资本外流渠道不畅通，历史上的美国历轮加息对我国房地产市场基本没有造成影响；在我国仍实行较严资本管制的前提下，美国加息对我国房地产市场影响仍然较小。

　　对于资本管制严格的国家（地区） 美国加息影响有限

　　兴业证券指出，以1991-1998年加强资本管制的智利为例，采取及时、合理的资本管制的国家，其房地产行业受美国加息影响很小，成功地避免了美国加息引发的金融危机和房地产泡沫的急剧破灭。（在上世纪90年代，不同于大量拉美国家和东亚国家对资本账户实行放开，智利、哥伦比亚等国家通过实施保护性的资本账户管制，限制不合理的资本流入。）

　　就中国而言，由于中国资本账户的严格管制，美国加息对中国房地产市场的影响非常微弱，对销量和价格的影响并不大。

　　我国房地产市场的发展更多还是受到国内货币政策、地产行业信贷、限购政策以及行业自身发展规律等因素的影响。

　　对于资本账户开放程度较高的国家（地区） 美国加息负面冲击较大

　　兴业证券研究表明，对于资本账户开放时间较早、开放程度较高的国家或地区，如香港、日本，美国最近30年的4次加息都不同程度地造成了其国内或区域内房地产价格与销量增速的下滑，或泡沫破灭。

　　尤其是20世纪80年代末的加息，导致了韩国和中国台湾房地产市场泡沫破灭；1994-1995年的加息推动亚洲金融危机，造成了香港、日本、韩国、泰国和台湾房地产市场泡沫的破灭。

　　以香港为例 香港长期以来实行资本自由流动的政策，汇率盯住美元，因此受美国经济政策影响较大。美国近3轮加息都不同程度造成了香港房地产价格和销量增速的下滑。尤其是2004.5-2006.5的最近这轮加息对香港楼市造成了明显的负面冲击。